(di Luca Zambello)
Importanti novità in merito ai canoni non percepiti a fronte di un contratto di locazione commerciale derivano da due recenti sentenze delle CTP di Brescia e Bergamo.
La CTP di Brescia, con sentenza n. 365/05/2014, sostiene infatti che, a fronte di risoluzione “di diritto” del contratto (per gli immobili ad uso diverso da quello abitativo) al mancato pagamento dei canoni da parte del conduttore nel rispetto della clausola risolutiva espressa, i canoni da sottoporre a tassazione saranno quelli percepiti fino a tale momento e non anche quelli successivi, non essendovi in essere più alcun contratto valido.
Nemmeno la riconsegna dell’immobile in tempi lunghi può essere indice di un reddito percepito: difatti, non disporre immediatamente del bene, arreca un danno non un vantaggio al proprietario in quanto non può affittare nuovamente, e in tempi stretti, l’immobile.
Sempre a riguardo, la Commissione Tributaria Provinciale di Bergamo, con la sentenza n. 516/02/14 ha sostenuto che i canoni di locazione dell’immobile commerciale sono esclusi da tassazione se il contribuente non li ha riscossi per il fallimento del conduttore. Occorre però che il contribuente sia ammesso al passivo del fallimento.
La controversia è originata da un avviso di accertamento ai fini IRPEF emesso a carico di un contribuente che non ha dichiarato il reddito costituito dai canoni di locazione di un immobile commerciale.
Solo per gli immobili a uso abitativo, la mancata percezione dei canoni ne esclude la tassazione dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto.
È necessario, quindi, estendere analogicamente l’esclusione dalla tassazione dei canoni non percepiti anche alle locazioni a uso non abitativo, in presenza di un provvedimento giurisdizionale che accerti la morosità del conduttore.
“Solo tale interpretazione analogica pone al riparo la norma da censure di costituzionalità per violazione degli artt. 3 (principio di uguaglianza) e 53 Cost. (principio della capacità contributiva)” scrivono i giudici bergamaschi.
Sulla scorta di tale rilievo la CTP afferma che l’ammissione del contribuente al passivo del conduttore è equipollente alla convalida di sfratto perché anche l’ammissione al passivo è un provvedimento giurisdizionale che attesta l’inadempimento del conduttore e che, come la convalida di sfratto, non esclude un futuro adempimento, sul quale andranno corrisposte le imposte.
Ne è derivato pertanto l’annullamento del provvedimento impugnato.
In conclusione, per gli immobili a uso diverso da quello abitativo, i redditi derivanti dai contratti di locazione commerciale, se non percepiti, non concorrono a formare la base imponibile se:
- è intervenuta la sentenza di sfratto per morosità del conduttore;
- il conduttore è stato ammesso al passivo del fallimento;
- è intervenuta la risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, a fronte di una clausola risolutiva.