(di Roberto Mazzanti)
SOCIETA’ E IMMOBILI – FABBRICATO DI CATEGORIA RESIDENZIALE – PASSAGGIO A CATEGORIA COMMERCIALE E VICEVERSA – OBBLIGHI E TRATTAMENTO ECONOMICO FISCALE
PREMESSE
La destinazione a commerciale di un immobile che nasce residenziale e viceversa, va attentamente valutata in base ai Regolamenti Comunali. Perchè può essere facile passare da residenziale a commerciale ma non il contrario.
La questione va vista quindi anche da un punto di vista extra-fiscale e più schiettamente urbanistico. Occorre perciò un apporto da parte di professionista tecnico (Geometra – Architetto) che presti la propria assistenza in questo senso, per conoscere preventivamente cosa si può fare e cosa no, onde evitare di sbagliare investimento.
IMMOBILE RESIDENZIALE E REDDITO DI IMPRESA
Un fabbricato ad uso residenziale (non A/10) se viene concesso in locazione a terzi, diventa un bene-patrimonio che paga le imposte in base al reddito di locazione ricavato – che non può essere assoggettato a cedolare secca, se il locatore è la società.
Se invece il fabbricato (non A/10) viene utilizzato come sede della società e quindi ha un “uso effettivo” del tipo “ufficio”, allora diventa strumentale per destinazione e quindi ammortizzabile.
La procedura di ammortamento termina in 33 anni.
Dal valore ammortizzabile (sempre che l’uso sia della società, come detto) che è dato dalla somma di tutte le spese sostenute per l’acquisto, compresa imposte e compensi Notarili, va sottratto il valore dell’area su cui poggia il fabbricato. Se non si conosce il valore dell’area, si sottrare il 20% a titolo forfetario. Somma persa per sempre in quanto rappresenta il terreno, che di per sé non è mai ammortizzabile.
Se il fabbricato è usato in modo strumentale, tutti i costi di gestione, compresi interessi per finanziamenti, sono deducibili – tranne l’Imu – e se aumentano la potenzialità immobiliare, possono essere capitalizzati e ammortizzati in uno con l’immobile stesso.
Se il fabbricato, invece, non è usato come strumentale, perché locato a terzi, anche soci, allora in caso di vendita si realizza una plusvalenza patrimoniale. Nessun costo di gestione è deducibile. Eventuali interessi di mutuo possono essere dedotti a certe condizioni (v.Rol) e comunque solo quelli inerenti l’acquisto o la costruzione.
IMMOBILE COMMERCIALE E REDDITO DI IMPRESA
Un fabbricato ad uso commerciale (A/10 o cat. B, C, D ecc…) anche se viene concesso in locazione a terzi, resta strumentale per la società e quindi ammortizzabile.
Tutti i costi inerenti sono deducibili o capitalizzabili a seconda dei casi. Il reddito di locazione viene assunto per intero tra i ricavi sociali e tutti i costi inerenti sono illimitatamente deducibili.
PASSAGGIO DA RESIDENZIALE A COMMERCIALE
Nel caso di passaggio di immobile da categoria residenziale a categoria commerciale, possono esserci due situazioni:
A. L’immobile non era strumentale (ad esempio era locato o non usato) = in questo caso passa da bene patrimonio a bene strumentale. Quindi il costo originario di acquisto dell’immobile e del passaggio (lavori, oneri ecc…) viene assunto in carico e comincia ad essere ammortizzabile.
B. L’immobile era strumentale – perché usato come sede della società = continua il trattamento normale e i costi del passaggio di categoria sono ammortizzabili.
PASSAGGIO DA COMMERCIALE A RESIDENZIALE
Nel caso di passaggio di immobile da categoria commerciale a residenziale, possono esserci due situazioni:
A. L’immobile diventa non strumentale = in questo caso passa da bene strumentale a bene patrimonio. Il passaggio non è deducibile ed i costi smettono di esserlo pure loro.
B. L’immobile resta strumentale – perché usato come sede della società = continua il trattamento normale e i costi del passaggio di categoria sono ammortizzabili.
n.b. non è stata esaminata, per brevità, la questione dell’uso dell’immobile in quanto dato eventualmente in godimento ai soci.