A cura del Dott. Saverio Cinieri – Commercialista
Il contribuente che abbia richiesto le agevolazioni di legge all’atto dell’acquisto della prima casa e, successivamente, si accorga di non poter rispettare la “promessa” fatta in quel momento – ossia il trasferire la residenza nel Comune entro 18 mesi dall’acquisto– può chiedere la revoca dell’agevolazione, senza dover temere sanzioni.
La questione
E’ questa la sintesi della risoluzione n. 105/E del 31 ottobre 2011 con la quale l’Agenzia delle Entrate ha risposto ad un interpello con cui si è chiesto come comportarsi nel caso in cui il contribuente, pur avendo assunto in atto l’impegno a trasferire la propria residenza nel nuovo comune, decide, in data successiva, di non adempiere a detto impegno, per motivi personali.
In particolare, è stato chiesto se si possa rinunciare alla predetta agevolazione pagando la differenza tra l’imposta ordinaria e quella agevolata, senza l’applicazione di sanzioni.
La posizione dell’Agenzia delle Entrate
A tal proposito, l’Agenzia fa notare che nessuna disposizione normativa prevede la possibilità di rinunciare su base volontaria alle agevolazioni “prima casa”. Pertanto, conseguita l’agevolazione “prima casa” questa non sarà più revocabile dalla parte (e a conferma di ciò, viene richiamata anche la posizione espressa dalla Corte di Cassazione, con la sentenza 28 giugno 2000 n. 8784). In sostanza: una volta ottenuta l’agevolazione, pagando imposte ridotte, non si può tornare indietro su base volontaria ma solo perdere il beneficio.
Rinuncia all’agevolazione: non è possibile
E’ da escludersi, quindi, che il soggetto acquirente, che abbia reso la dichiarazione in atto di possedere i requisiti prescritti dalla norma di cui alla Nota II-bis), possa, in data successiva, rinunciare alle agevolazioni “prima casa” fruite.
Rinuncia a trasferire la residenza: possibile
Diverse considerazioni valgono, a parere dell’Agenzia, laddove la dichiarazione resa in atto dal contribuente non attenga alla sussistenza delle condizioni necessarie per fruire dei benefici (impossidenza di una abitazione sita nel medesimo comune dell’immobile che si intende acquistare, novità nella fruizione dell’agevolazione e residenza nel comune in cui è sito l’immobile) ma sia, invece, riferita all’impegno che il contribuente assume di trasferire la propria residenza nel termine di diciotto mesi dalla data dell’atto.
In tal caso, l’effettivo realizzarsi del requisito della residenza prescritto dalla norma dipende, infatti, da un comportamento attivo che il contribuente dovrà porre in essere in un momento successivo all’atto. In sostanza, la dichiarazione resa risulterà mendace e, pertanto, si realizzerà la decadenza dall’agevolazione, solo qualora, decorsi i diciotto mesi, il contribuente non abbia proceduto al cambio di residenza.
Ma se il contribuente si attiva prima della scadenza dei 18 mesi, anche la dichiarazione non è più mendace….
Come far valere la rinuncia
Proprio in considerazione della peculiarità di tale condizione, il cui verificarsi dipende da un comportamento del contribuente, laddove sia ancora pendente il termine di diciotto mesi per il trasferimento della residenza, l’acquirente che si trova nelle condizioni di non poter rispettare l’impegno assunto, anche per motivi personali, può revocare la dichiarazione di intenti formulata nell’atto di acquisto dell’immobile.
A tal fine, occorre presentare un’apposita istanza all’ufficio presso il quale l’atto è stato registrato (anche se quest’ultimo è soggetto ad IVA), con la quale si revoca la dichiarazione d’intenti espressa in atto di volere trasferire la propria residenza nel comune nel termine di diciotto mesi dall’acquisto e si chiede la riliquidazione dell’imposta assolta in sede di registrazione.
A seguito della presentazione dell’istanza, l’ufficio procederà alla riliquidazione dell’atto di compravendita ed alla notifica di apposito avviso di liquidazione dell’imposta dovuta oltre che degli interessi calcolati a decorrere dalla data di stipula dell’atto di compravendita.
Non si applica, invece, la sanzione pari al 30% (art. 1, quarto comma, della Nota II-bis) allegata al D.P.R. n. 131/1986) in quanto, entro il termine di diciotto mesi dalla data dell’atto non può essere imputato al contribuente il mancato adempimento dell’impegno assunto, cui consegue la decadenza dall’agevolazione.
In altri termini: se si attendono i 18 mesi senza agire, si è mendaci; se ci si attiva entro i 18 mesi si è in buona fede. Quindi non sanzionabili….
E se sono passati i diciotto mesi…
Discorso diverso, invece, vale nel caso in cui sia decorso il termine di diciotto mesi dalla data dell’atto senza che il contribuente abbia provveduto a trasferire la residenza o a presentare all’ufficio dell’Agenzia una istanza con la quale revoca la dichiarazione di intenti di cui sopra: in tale ipotesi, infatti, si verifica la decadenza dall’agevolazione “prima casa” fruita in sede di registrazione dell’atto e quindi oltre alla maggiore imposta (e interessi) il contribuente sarà tenuto al pagamento della sanzione amministrativa del 30%.
ma abbiamo la possibilità di effettuare il ravvedimento operoso…
Infine, l’Agenzia fa notare che decorso il termine di diciotto mesi per il trasferimento della residenza e verificatasi, pertanto, la decadenza dall’agevolazione, il contribuente potrà comunque accedere, ricorrendone i presupposti, all’istituto del ravvedimento operoso mediante la presentazione di un’apposita istanza all’ufficio dell’Agenzia presso il quale è stato registrato l’atto, con la quale dichiarare l’intervenuta decadenza dall’agevolazione e richiedere la riliquidazione dell’imposta e l’applicazione delle sanzioni in misura ridotta.
A seguito della presentazione dell’istanza, l’ufficio procederà alla riliquidazione dell’atto portato alla registrazione ed alla notifica di apposito avviso di liquidazione dell’imposta dovuta oltre che gli interessi calcolati a decorrere dalla data di stipula dell’atto di compravendita. Sono, inoltre, dovute le sanzioni pari al 30% dell’imposta opportunamente ridotta, ricorrendone i presupposti, in applicazione dell’istituto del ravvedimento.
Il link alla risoluzione. Noi restiamo a vostra disposizione per ogni chiarimento, come sempre.