(di Roberto Mazzanti)
La possibilità di detrarre l’Iva sugli acquisti (in gergo “iva a monte”) è pienamente sfruttabile per le imprese che concedono immobili abitativi in locazione diretta a turisti o indirettamente tramite agenzie immobiliari.
Questo perchè “a valle”, cioè sulle entrate, si applica l’Iva (aliquota 10%).
La risoluzione 18 del 22.02.2012 afferma questi interessanti ulteriori principi:
a) la detrazione è possibile, quale eccezione alla regola secondo cui gli immobili abitativi si considerano tali (e quindi portatori generalmente di un’Iva a monte indetraibile) indipendentemente dall’uso effettivo che se ne fa, che potrebbe essere anche commerciale….. questo il passaggio testuale:
<<In conseguenza dell’imponibilità delle prestazioni di alloggio in esame, in coerenza con i principi generali dell’IVA, l’imposta sull’acquisto di beni o servizi afferenti dette tipologie di prestazioni risulta detraibile benché relativa ad unità che sotto l’aspetto catastale si presentano come abitative.>>
b) le spese di manutenzione e ristrutturazione di questi immobili, da parte della proprietà, devono essere effettuate mentre i fabbricati sono già adibiti all’uso di locazione per affitti turistici oppure che vi siano inequivocabilmente destinati….questa la frase:
<<Ai fini dell’applicazione dei principi sopra enunciati, occorre, pertanto, verificare, in linea di fatto, se l’immobile abitativo, nel momento in cui sono realizzati i lavori di manutenzione o ristrutturazione, sia già effettivamente utilizzato per lo svolgimento di attività ricettizia, ovvero se a tale utilizzazione risulti inequivocabilmente destinato.>>
Come si possa verificare l’inequivocabile destinazione, non è facile dirlo.
Potrebbe prima di tutto desumersi dal bilancio, se il fabbricato in questione è iscritto tra gli immobilizzi strumentali; la risoluzione infatti li assimila ai fabbricati strumentali per natura (Tuttavia, si ritiene che gli immobili abitativi, utilizzati dal soggetto passivo nell’ambito di un’attività di tipo ricettivo (gestione di case vacanze, affitto camere, etc.) che comporti l’effettuazione di prestazioni di servizi imponibili ad IVA, debbano essere trattati, a prescindere dalla classificazione catastale, alla stregua dei fabbricati strumentali per natura…).
Oltre a questo, per quanto riguarda gli imprenditori individuali e le società di persone in contabilità semplificata, si potrebbe presumere la destinazione ad uso commerciale, mediante l’iscrizione nel registro dei beni ammortizzabili seguita dallo stanziamento costante delle quote di ammortamento.
In ogni caso, il principio è che l’Iva a monte è detraibile, se ed in quanto gli immobili generano ricavi imponibili ad Iva a valle, per affitti turistici, direttamente o indirettamente effettuati.