MEDIATORE IMMOBILIARE E PRESTAZIONI DI CONSULENZA

(di Econ-Test Economia d’Impresa)

Molto spesso nell’ambito dell’attività di mediazione immobiliare, ci si pone il problema di come trattare le prestazioni di pura consulenza che possono essere richieste dalla clientela. Econ-Test ha inquadrato il problema della relazione della consulenza con l’attività del mediatore lo studio che pubblichiamo è la sintesi di un caso concretamente trattato, in cui il mediatore, ritenendo di essere un professionista, fatturava le proprie mediazioni esclusivamente come “consulenza” e con ritenuta al 20%.

• L’attività di mediazione immobiliare – profili civilistici

L’attività dell’agente di affari in mediazione immobiliare e mandatario a titolo oneroso, e’ fiscalmente inquadrata tra quelle di impresa. A conferma di quanto detto:
Art.2195 codice civile 2195. Imprenditori soggetti a registrazione.
Sono soggetti all’obbligo dell’iscrizione nel registro delle imprese gli imprenditori che esercitano :
1) un’attività industriale diretta alla produzione di beni o di servizi ;
2) un’attività intermediaria nella circolazione dei beni ;
3) un’attività di trasporto per terra , per acqua o per aria;
4) un’attività bancaria o assicurativa ;
5) altre attività ausiliarie delle precedenti. (tra cui il mediatore)

A conferma di quanto detto:
L’attività del mediatore è regolata dagli articoli 1754 e seguenti del Codice Civile, oltre che dalla Legge 39 del 1989; anche se in alcuni passaggi di queste norme si parla di “professione di mediatore” questo non vuol dire che il Mediatore sia un professionista, inteso quale lavoratore autonomo prestatore d’opera intellettuale. Tant’è che mentre l’attività delle Professioni Intellettuali è regolata dal Codice Civile a partire dall’art.2229 , quella del Mediatore ha una sua disciplina specifica e precedente (artt.1754 e segg.).
Inoltre, mentre i professionisti intellettuali sono iscritti agli Ordini, i mediatori sono iscritti ad un Ruolo (peraltro abolito) delle Camere di Commercio. Infine, mentre per i professionisti il compenso è denominato “onorario”, per i mediatori il compenso è denominato “provvigione” e non sempre la provvigione viene richiesta ad un solo cliente – come per il professionista – ma il più delle volte viene richiesta a due parti (acquirente – cedente).
Da ultimo: il fatto stesso di essere obbligati all’iscrizione al Registro Imprese delle Cciaa comporta, per i mediatori, una differenza rilevante con i Professionisti, che tale obbligo non hanno affatto, proprio perchè non sono considerati imprenditori.
A conferma (da wikiJus – autore Daniele minussi, notaio in Lecco http://www.e-glossa.it/wiki/nozione_e_natura_giuridica_della_mediazione.aspx)
La possibilità che, ai sensi del III comma dell’ art. 3 L. 39/89, agli agenti immobiliari iscritti nella apposita sezione del ruolo vengano affidati incarichi di perizia e consulenza tecnica in materia immobiliare da parte di enti pubblici ovvero l’ulteriore previsione di cui al IV comma dello stesso articolo (ai sensi della quale gli agenti immobiliari iscritti nella apposita sezione del ruolo possono essere inclusi nel ruolo dei periti e degli esperti, tenuto dalle CCIAA e negli elenchi dei consulenti tecnici presso i tribunali) viene a configurare invece un ulteriore novero di mansioni, tradizionalmente estranee alla competenza del mediatore, che si giustificano in funzione dell’accresciuta complessità della sua opera e dello specifico livello di preparazione che gli è richiesto nel settore immobiliare. Sembra tuttavia che questi incarichi debbano essere concepiti come del tutto autonomi rispetto alla mediazione, essendo piuttosto riconducibili a contratti d’opera professionale (perizie contrattuali, consulenze tecniche d’ufficio). Ancora oggi pure i mediatori professionali dovrebbero essere qualificati, nell’ambito dell’attività tipica, come imprenditori e non come professionisti intellettuali.

• L’attività di mediazione immobiliare – profili fiscali

A conferma di quanto detto:
agenzia entrate – metodologie di controllo dell’attività di agente d’affari in mediazione immobiliare :

L’attività degli agenti immobiliari è regolata dagli articoli 1754–1765 del Codice Civile ed in particolare dalla Legge del 3 febbraio 1989, n. 39, modificata dall’art. 18 della Legge del 5 marzo 2001, n. 57, che istituisce tra l’altro il ruolo degli “agenti d’affari in mediazione” presso le Camere di Commercio nonché i requisiti per l’esercizio dell’impresa. Il settore in questione viene individuato dal codice attività ATECO 2007 – 68.31.00 Attività di mediazione immobiliare.

All’interno della nota metodologica, l’attivita’ di consulenza e’ considerata complementare e accessoria alle attivita’ di mediazione. Vedi a pag. 13:

“piccole agenzie con prevalente attività di locazione  – le imprese di questo gruppo sono principalmente ditte individuali con una struttura piccolissima.  L’attività è svolta direttamente dall’imprenditore in quanto non si rileva la presenza di personale dipendente né di collaboratori; l’attività è quella di intermediazione per locazione ed in minima parte di consulenza immobiliare. La clientela principale è rappresentata da persone fisiche, anche se si rileva una minima presenza di enti. L’area di mercato è quella comunale…”

• commissione tributaria regionale firenze  -n.40 del 23.04.2009  
• l’attività di mediazione deve essere inquadrata tra quelle ausiliarie delle imprese tipicamente commerciali previste dall’art 2195 del c.c. e, come tali, caratterizzate dall’organizzazione autonoma dei soggetti che la pongono in essere, rivolta principalmente a facilitare lo scambio di beni e di servizi.
• Il mediatore immobiliare è dunque, per definizione, un imprenditore, con tutte le responsabilità e caratteristiche che derivano da tale veste giuridica, condizionata dall’iscrizione in apposito ruolo, ed alla denuncia dell’attività al Registro delle Imprese presso la Camera di commercio della provincia in cui egli intende operare.

La ritenuta sulle provvigioni

Una volta chiarito che non vi sono dubbi almeno sul fatto che la giurisprudenza prevalente ritiene che il Mediatore sia un imprenditore, occorre chiedersi quale ritenuta vada applicata ai suoi compensi.

Ai sensi dell’art.25 bis del Dpr 600 la ritenuta è la seguente:

(Ritenuta sulle provvigioni inerenti a rapporti di commissione, di agenzia, di mediazione, di rappresentanza di commercio e di procacciamento di affari)

I soggetti indicati nel primo comma dell’art. 23, escluse le imprese agricole, i quali corrispondono provvigioni comunque denominate per le prestazioni anche occasionali inerenti a rapporti di commissione, di agenzia, di mediazione, di rappresentanza di commercio e di procacciamento di affari, devono operare all’atto del pagamento una ritenuta a titolo di acconto  dell’imposta sul reddito delle persone fisiche o dell’imposta sul reddito delle persone giuridiche dovuta dai percipienti, con obbligo di rivalsa. L’aliquota della suddetta ritenuta si applica nella misura fissata dall’articolo 11 del testo unico delle imposte sui redditi, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e successive modificazioni, per il primo scaglione di reddito. La ritenuta è commisurata al cinquanta per cento dell’ammontare delle provvigioni indicate nel primo comma. Se i percipienti dichiarano ai loro committenti, preponenti o mandanti che nell’esercizio della loro attività si avvalgono in via continuativa dell’opera di dipendenti o di terzi, la ritenuta è commisurata al venti per cento dell’ammontare delle stesse provvigioni.

• Conclusioni

Non ci sono dubbi quindi che la ritenuta sulle provvigioni non possa che essere quella del 23% sul 50% dell’importo dovuto al mediatore. Per quanto riguarda la ritenuta del 20% su eventuali consulenze immobiliari, occorrerebbe comunque valutare prima di tutto se queste sono occasionali o costituiscono un’attività vera e propria – autonoma rispetto alla mediazione o solo strumentale ad essa. Se fossero parte di una vera attività autonoma dalla mediazione, non occasionali e ripetute nel tempo, si potrebbe:

1.Denunciarle quale attività autonoma con proprio codice Ateco

2.Tenere una contabilità separata, con tutti i pro e i contro del caso