E’ stato definitivamente approvato il nuovo modello, opzionale, sulla tassazione degli affitti ad uso abitativo!
Il nuovo sistema prevede l’applicazione di un’imposta ad hoc (la “cedolare secca” appunto), la quale andrà a tassare i redditi per immobili ad uso abitativo dati in affitto da persone fisiche.
Ma come funziona questa nuova imposta?
Per prima cosa si tratta di un regime opzionale, per cui ogni contribuente dovrà scegliere se utilizzare questo nuovo sistema oppure continuare con la vecchia tassazione che rimane e rimarrà valida.
La scelta di questa opzione è riservata però solamente alle persone fisiche proprietarie di un immobile (o in possesso di diritti di godimento su tali immobili). Quindi non vengono interessati quegli affitti effettuati nell’esercizio di impresa o professioni.
Quando dovrà essere effettuata la scelta?
Il contribuente ha a disposizione 3 momenti di scelta:
- in sede di registrazione del contratto
- in caso di proroga o risoluzione del contratto
- in dichiarazione dei redditi.
La scelta potrà essere fatta anche tramite l’apposito modello 69 o, per i più pratici, con il Software rilasciato dall’Agenzia delle Entrate.
Venendo agli aspetti più pratici e più “interessanti”, quanto si paga?
Per prima cosa l’imposta è pari al 21% del canone annuo (in sostanza quanto il proprietario dell’immobile incassa in un anno dal suo inquilino) per i contratti a canone libero – cioè quelli dove il canone viene concordato tra le parti – mentre è pari al 19% del canone annuo per i contratti a canone concordato – per capirci, quelli stabiliti dalle associazioni di categoria.
Pertanto, per i contratti in corso nel 2011, si dovrà versare un acconto pari all’85% dell’imposta attraverso due modalità di pagamento.
In unica rata entro il 30 novembre 2011, se l’imposta supera € 257,52; in due rate se l’importo è superiore.
In questo secondo caso la scadenza delle rate è il 16 giugno 2011 e il 30 novembre 2011. Le cose cambieranno leggermente nel 2012 in quanto l’acconto sarà del 95% (invece dell’85% per questo anno).
Veniamo ora agli aspetti pratici.
Chi decide di adottare la cedolare secca ha dei vantaggi: è inferiore all’IRPEF e si sostituisce al pagamento della stessa (sui redditi derivanti dagli affitti), non paga l’imposta di registro e quella di bollo. Inoltre a vantaggio (ma dell’inquilino) non ci sarà più l’adeguamento ISTAT annuale.
Ma la cedolare secca CONVIENE o NO?
A questo punto occorre fare una piccola riflessione. Se in prima analisi risparmiamo sulla minore aliquota e su altre imposte (quella di registro e di bollo) – e non dobbiamo pagare l’IRPEF sui redditi derivanti dagli affitti – dall’altro verso dobbiamo verificare cosa succederebbe se mantenessimo il sistema precedente.
Nel vecchio sistema le tasse si pagano sull’85% di ciò che il contribuente ricavava dagli affitti – mentre la cedolare secca si paga sul 100%.
L’adeguamento ISTAT concorreva all’allineamento del costo della vita, mentre la cedolare secca no.
Quindi per concludere, questo tipo di tassazione risulterà conveniente per le persone fisiche che possiedono un reddito elevato (pagando un’aliquota IRPEF elevata) e sono proprietari di un numero elevato di immobili, mentre risulterà poco conveniente o addirittura più costosa per i soggetti con un reddito più basso o con pochi immobili dati in locazione.
In pratica per valutare se effettuare l’opzione oppure no bisognerà guardare all’aliquota media della persona e confrontare caso per caso in relazione anche al numero di immobili e a quanto la persona ricava dall’affitto di tali immobili.
Dott. Luca Zambello