(di Luca Zambello)
Quasi nella totalità dei casi, il proprietario di un immobile, il quale decide di concedere in locazione il bene, nella stesura del contratto ci si imbatte in una clausola di questo tipo: ” Il pagamento dell’affitto o delle spese accessorie non potrà essere sospeso né ritardato da pretese od eccezioni del conduttore di qualunque specie o natura. Il mancato puntuale pagamento in tutto od in parte e per qualunque causa, anche di una sola rata del canone, costituisce il conduttore in mora, con la conseguente risoluzione di diritto del contratto per grave inadempimento ex articolo 1455 cc a danno e spese del conduttore stesso. Il conduttore sarà tenuto, in ogni caso, al pagamento degli interessi di mora sulle somme non corrisposte nella misura all’interesse legale”.
La Cassazione si è espressa in merito a tale norma attraverso la sentenza numero 19602 del 27 Agosto 2013 nella quale esprimeva il proprio giudizio riguardo la natura e gli effetti di tale clausola.
Indubbio per la corte il fatto che la clausola sia ricondotta alla categoria “Risolutiva Espressa”, indicando tutte quelle pattuizioni che intendono generare un effetto risolutivo del rapporto instaurato tra le parti al verificarsi di un determinato evento (o più eventi).
Per la Corte, a prescindere dalla natura di tale previsione contrattuale, nell’ottica di impedire il diritto potestativo del locatore di far valere la risoluzione per un semplice mancato pagamento, ha subordinato tale effetto alla valutazione di merito del giudice.
Di conseguenza, il proprietario di un immobile nel caso non abbia incassato alla scadenza i canoni di locazione o il pagamento delle spese condominiale, non potrà far valere la clausola risolutiva espressa e risolvere il rapporto senza l’intervento del giudice.
Sarà solamente quest’ultimo che potrà esprimersi in merito e stabilire se il comportamento dell’inquilino possa essere ricondotto a buona fede o se la colpa gravi in capo al locatore.
Alla luce di quanto citato sopra, non significa che la clausola risolutiva espressa non abbia valore o significato. Il locatore potrà sempre far valere tale clausola ma solamente davanti ad un giudice, il quale dovrà valutare la buona fede o meno del locatore ed esprimersi in merito all’indampimento del conduttore. La sentenza infatti afferma che ” La clausola risolutiva espressa non comporta automaticamente lo scioglimento del contratto a seguito del previsto inadempimento, essendo sempre necessario, per l’articolo 1218 cc, l’accertamento dell’imputabilità dell’inadempimento al debitore almeno a titolo di colpa. Peraltro tale accertamento deve essere condotto con riferimento al momento dell’inadempimento e non con riferimento a comportamenti delle parti successivi al suo verificarsi “.
Pertanto, in materia di contratti di locazione, nulla è dato per scontato. Anche se la colpa può essere ricondotta all’inadempiente occorre attendere comunque il parere del giudice che si eprima a favore della risoluzione o meno.