(di Luca Zambello)
Dai recenti chiarimenti del Ministero arrivano importanti novità per quanto riguarda il pagamento dell’Imu sui fabbricati posseduti in qualità di “Immobili Merce”, ovvero quello che è possibile definire come componente delle rimanenze di magazzino delle Imprese Edili.
Come ben sappiamo, il 16 dicembre scade il versamento della seconda rata dell’Imu pertanto diverse sono le domande relative al pagamento o meno dell’imposta collegata alle varie categorie di immobili, il ministero quindi chiarisce il punto richiamando il contenuto degli art. 13 Dl 201/2011 e art. 2 comma 1 Dl 102/2013.
Sulla base di tali riferimenti normativi, il Ministero riferisce infatti che per gli immobili costruiti dall’impresa e destinati alla successiva vendita – e fintanto che tale destinazione permanga – non è dovuta la seconda rata Imu.
Ciò significa che le imprese edili non sono tenute al pagamento dell’Imu di dicembre se gli immobili costruiti sono destinati alla vendita e tale situazione non è mutata nel corso dell’anno. Per quegli immobili messi in locazione l’obbligo di assolvere l’imposta permane.
Resta inoltre dovuta, per l’anno 2013, il pagamento dell’imposta fino al 30 giugno 2013.
L’identificazione dei “fabbricati costruiti”
Sempre sulla base della normativa, il Ministero ritiene che in tale definizione debbano rientrare oltre a quelli edifici su area edificabile in corso di costruzione, anche quegli immobili per i quali l’impresa edile abbia proceduto ad acquisto e abbia effettauto interventi di incisivo recupero (ex art. 3 Dpr 380/2001), ma anche immobili sottoposti a demolizione.
In sostanza l’intenzione del legislatore è quella di equiparare gli immobili in via di costruzione con quelli oggetto di incisivo recupero edilizio.
Altri requisiti
L’esclusione dell’imposta è riservata al costruttore, ovvero colui il quale è in possesso del permesso di costruire. Ciò non significa che egli debba essere necessariamente un impresa edile con oggetto principale della propria attività la costruzione di edifici in quanto tale attività può essere svolta anche in via secondaria, la quale ha eseguito la costruzione con lo scopo di succesiva rivendita del bene.
L’esenzione da Imu, inoltre, non riguarda solamente immobili classificati come civile abitazione ma si estende anche a quelli c.d. “strumentali” ovvero uffici o capannoni (purchè costruiti per la vendita)
La classificazione come “bene merce“, è rispettata qualora contabilmente l’immobile venga incluso tra le rimanenze nell’attivo circolante per le imprese in contabilità ordinaria, nel registro degli acquisti per i contribuenti in regime di contabilità semplificata.
Esclusioni
Rimangono escluse dal campo di esenzione dall’imposta le immobiliari di gestione, ovvero quelle che acquistano fabbricati finiti per destinarli alla rivendita. Questi soggetti, inoltre, saranno tenute ad assolvere l’imposta anche per quei fabbricati che risultino sfitti.
Conclusioni
Sulla base delle indicazioni del Ministero, se ne ricava che per “beneficiare” di tale esenzione dal versamento dell’imposta gli immobili classificati come sopra debbano essere non produttivi, ovvero stazionare senza che da essi se ne possa ricavare alcuna entrata.
Da qui il caso dell’immobile costruito, non venduto e concesso il locazione dal costruttore. In questo caso l’immobile diventa strumentale e in grado di produrre entrate pertanto escluso dall’esenzione Imu.
Parlandosi solamente di locazione, sembrerebbe quindi che la concessione in comodato (di per sè gratuita e infruttifera di entrate) possa considerarsi come permessa per rientrare nel beneficio dell’esenzione.