(di Luca Zambello)
Con il Decreto Legge 145 del 24 dicembre 2013 sono state introdotte interessanti precisazioni e modifiche in merito all’ormai famigerato Attestato di Prestazione Energetica (detto anche A.P.E.).
Dal 24 dicembre scorso, infatti, sono state riviste le regole che disciplinavano gli obblighi di fornire il documento in allegato ai contratti di locazione di immobili pena la loro nullità nel caso di inadempimento da parte del proprietario dei locali.
Di conseguenza, con l’art. 1 comma 7 del Dl 145/2013 viene definitivamente eliminata la temutissima sanzione della nullità contrattuale, regolamentando più razionalmente i documenti da produrre nei vari contratti che riguardano il trasferimento di immobili.
Nella nuova formulazione della norma, vengono mantenuti gli obblighi dichiarativi ed informativi seppur in modo più limitato. In alcuni contratti aventi ad oggetto immobili, rimane l’obbligo di inserire all’interno di essi una clausola con la quale venga dichiarato che l’acquirente (dell’immobile) o il conduttore abbia ricevuto dal venditore o dal locatore, tutte le informazioni e la documentazione attestante la prestazione energetica dell’immobile oggetto del contratto.
La limitazione rispetto al passato consiste nel fatto che l’inclusione di tale norma viene circoscritta a determinati contratti quali:
- Contratti di Compravendita immobiliare
- Atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso
- Nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione
Da ciò se ne ricava che sono stati tolti i riferimenti ai contratti di trasferimento a titolo gratuito ma vengono introdotti tutti quei contratti che sono soggetti a registrazione provocando però l’esclusione di tutti i contratti di locazione aventi durata inferiore ai 30 giorni.
Un’altra precisazione offerta dalla nuova previsione normativa riguarda l’obbligo di allegare o meno l’Attestato di Prestazione Energetica al contratto stipulato. In particolare, l’obbligo non opera per i contratti di locazione di singole unità abitative né per gli atti di trasferimento a titolo gratuito.
Il decreto, seppur eliminando la nullità contrattuale non dispensa dall’obbligo di dotazione documentale che deve essere posseduta dall’immobile oggetto di trasferimento. Basti pensare al contratto di compravendita immobiliare, l’obbligo di consegnare al compratore tutta la documentazione riguardante l’immobile comprende anche l’A.p.e.
Nei contratti di locazione di unità immobiliari, invece, sottostanno solamente all’obbligo dichiarativo, ovvero, all’obbligo di includere nel contratto di locazione di una clausola nella quale si certifica che il conduttore ha ricevuto tutte le informazioni e la documentazione necessaria ad identificarne la prestazione energetica. Tale dichiarazione, implica tuttavia che il documento sia esistente e che sia recuperabile.
Discorso a parte va fatto per la locazione di interi edifici. In questo caso l’obbligo dichiarativo deve essere accompagnato dall’allegazione al contratto dell’Attestato di Prestazione Energetica al pari di un contratto di compravendita.
Le sanzioni
Seppur non gravati dalla nullità i contratti che non sono in linea con la nuova normativa soggiacciono comunque a sanzioni amministrative dove le parti sono responsabili in solido.
Le sanzioni variano da 500 euro, per i contratti di locazione di singole unità immobiliari con durata non superiore a tre anni, fino ad un massimo di 18.000 euro nel caso di atti di trasferimento a titolo oneroso e locazioni di interi edifici.
Nonostante sia stata tolta la nullità contrattuale nel caso di mancanza del documento, non assolve dall’obbligo di dotare l’immobile di tutta la documentazione necessaria, compreso l’Attestato di Prestazione Energetica. Per coloro che si apprestano a locare i propri immobili, il nostro consiglio è comunque quello di aggiornare l’attestato se in scadenza, per evitare a possibili contestazioni. Qualche centinaio di euro di spesa possono proteggere dal doverne sborsare migliaia nel caso venga accertata la violazione