(di Natascia Prencisvalle e Roberto Mazzanti)
Nella stipulazione dei contratti, specie in quelli preliminari, si utilizza frequentemente la clausola relativa alla caparra. La quale ha la funzione di contribuire a garantire il buon esito del contratto e a quantificare anticipatamente – spesso ma non sempre – il risarcimento del danno a carico di chi non compie il proprio dovere fino in fondo (la parte inadempiente).
La caparra solitamente viene imputata al prezzo dovuto, se tutto va bene, mentre solo raramente viene restituita al termine del contratto. Per cui è molto frequente – anche se errato – scrivere frasi di questo genere:
“il pagamento del corrispettivo dovuto avviene come segue:
a) € xx alla sottoscrizione del presente contratto, a titolo di caparra confirmatoria e di acconto prezzo….”
Il recente studio del Notariato (n.185 del 2011) consiglia invece di attenersi scrupolosamente all’art.1385 del Codice Civile riscrivendo la clausola relativa alla caparra in questi termini:
“il pagamento del corrispettivo dovuto avviene come segue:
a) € xx alla sottoscrizione del presente contratto, a titolo di caparra confirmatoria, che sarà imputata all’intero corrispettivo dovuto al venditore, in caso di esatto adempimento di tutte gli oneri posti a carico dell’acquirente….”
Il fatto di non imputare immediatamente la caparra anche ad acconto prezzo – secondo i Notai ma anche secondo noi – comporta due conseguenze importanti:
- se le prestazioni contrattuali sono soggette ad imposta di Registro e non a Iva, sulla caparra si verserà lo 0,50% se il contratto è preliminare, nulla se è già definitivo. Sempre in caso di preliminare, lo 0,50% versato sulla caparra va poi stornato da quanto dovuto sul definitivo;
- se le prestazioni contrattuali sono invece soggette ad Iva, si evita di dover versare subito l’imposta – e fatturare- sull’importo della caparra.
Questo perchè quando la stessa è sia cauzione che acconto prezzo, ai fini fiscali, prevale la funzione di acconto prezzo e quindi la caparra viene tassata come parte del corrispettivo dovuto. Se invece la caparra viene trattata come previsto dal Codice Civile, si evitano le conseguenze di cui ai punti 1 e 2 visti sopra.
Ci sembra una differenza non da poco e quindi consigliamo di attenersi al testo che noi proponiamo.