(di Roberto Mazzanti)
Siamo nel contratto di locazione immobiliare di un fabbricato ad uso commerciale.
Il conduttore non paga, è moroso, e la proprietà ottiene lo sfratto per morosità.
Con lo sfratto termina il contratto che lega proprietario e conduttore. Il proprietario perciò decide che le imposte non vanno pagate sui canoni maturati (ma non incassati) dalla data dello sfratto per morosità e fino alla registrazione della risoluzione del contratto ma occorre fermarsi al momento dello sfratto per morosità e chiede il rimborso di quanto anticipato (evidentemente aveva ritenuto di aver sbagliato la dichiarazione dei redditi).
Attenzione: il proprietario dichiara comunque i canoni non incassati ma maturati fino alla data di sfratto. Quindi dichiara ugualmente una parte di reddito non incassato, in ossequio all’art.26 Tuir che recita:
….I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà….
Ne nasce un contenzioso tributario: la proprietà vince in primo grado, perde nel secondo.
Arriva la Cassazione, che enuncia il seguente principio (sentenza 651/2012)= i canoni vanno pagati finchè non si registra la risoluzione del contratto di locazione ad uso commerciale e non conta nulla lo sfratto per morosità (peraltro disposto da un Giudice….).
Quindi: se si ottiene lo sfratto il 30.06 e ci si dimentica di versare l’imposta di registro per la risoluzione per tutto il resto dell’anno, nella dichiarazione occorrerebbe includere sei mesi di canoni non incassati.
Perchè secondo la Cassazione solo la risoluzione mette fine fiscalmente al contratto e non lo sfratto, nelle locazioni ad uso commerciale.
Regola che invece non esiste in quelli abitativi, dove lo sfratto basta eccome.
Ecco che allora abbiamo una situazione di dubbia costituzionalità tra proprietari trattati in un modo differente tra loro, soltanto in base al tipo di contratto locativo (qual è il motivo razionale di questa differenziazione?).
E inoltre si mette in dubbio che il provvedimento giudiziario di sfratto non contenga in sè la naturale e conseguente cessazione di qualsiasi vincolo contrattuale…..
Se la logica è quella di tassare un reddito – anche non percepito- fino a che esiste un contratto che ne dispone la esigibilità, quando il contratto è risolto non è possibile tassare oltre. E la risoluzione di un contratto non coincide con il versamento dell’imposta di registro da 67 euro ma con il provvedimento dell’autorità giudiziaria o con l’accordo consensuale.
In pratica: la Cassazione sta tassando anche quello che non c’è!