(di Luca Zambello)
Se un immobile è costituito da più unità immobiliari ed esse sono di esclusiva proprietà di un unico soggetto, non comporta la costituzione di un condominio.
Tale formulazione deriva dalla nozione generale del “Condominio”, la quale risulta essere riconducibile ad una particolare forma di comunione su un bene immobile, il quale a sua volta è suddiviso in più unità abitative la cui proprietà risulta essere di soggetti tra loro diversi.
Inoltre, altra caratteristica importante, è necessario che siano coesistenti parti di proprietà esclusiva e parti di proprietà comune (come ad esempio le scale, il cortile esterno eccetera).
Infatti, come confermato dalla Cassazione a Sezioni Unite nella sentenza 2046 del 2006, è sufficiente la presenza di due soli proprietari esclusivi di diverse porzioni di immobile per avere l’applicazione della disciplina del condominio (il cosiddetto condominio minimo).
Conseguenza diretta di questa formulazione è che nel caso di presenza di un unico proprietario esclusivo di immobile suddiviso in più unità immobiliari, non vanno applicate le disposizioni di cui alla Legge 220 del 11 dicembre 2012.
Di conseguenza, nel caso di interventi che vantano agevolazioni fiscali, come ad esempio la sostituzione di una caldaia o gli altri interventi finalizzati al risparmio energetico, non dovranno sottostare all’approvazione a maggioranza (calcolata sulle quote millesimali) dell’assemblea dei condomini. Gli oneri sostenuti per tali interventi saranno quindi considerati come spesa detraibile (nella misura del 36%, 50% o 65% in base alla tipologia dei lavori svolti) per la persona fisica proprietaria esclusiva dell’immobile.