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Contratti di Locazione – Riammesso l’utilizzo del contante

(di Luca Zambello)

Inversione di rotta per quanto riguarda la normativa in tema di locazioni abitative e pagamento dei relativi canoni. Il Ministero dell’Economia e Finanze fornisce una linea interpretativa diametralmente opposta rispetto a quanto era inizialmente contenuto nella Legge di Stabilità 2014.

In sede di pubblicazione della norma, si riteneva che la normativa in materia di antiriciclaggio si dovesse attuare a prescindere dell’importo corrsiposto per il pagamento dell’affitto, con l’irrogazione di sanzioni dall’1% al 40% dell’importo del canone, con una soglia minima di 3.000 euro. Tale sanzione sarebbe stata comminata sia al locatore che all’inquilino.

Qualche giorno fa, invece, la smentita del Ministero il quale nella sua nota del 5 febbraio 2014 chiarisce che “ai fini dell’irrogazione delle sanzioni comminate ai sensi del d.lgs. n. 231/07, con finalità di prevenzione del riciclaggio e di finanziamento al terrorismo, rileva unicamente il limite stabilito dall’art. 49 del citato decreto“.

Pertanto, affinchè tali sanzioni possano avere effetto, si dovrà riscontrare un pagamento in contanti superiore alla soglia dei 1.000 euro, limite imposto per l’appunto dalla normativa antiriciclaggio. CIò significa che, una volta per tutte, il pagamento in contanti sarà ammesso ma solo fino a 999,99 euro.

Inoltre, sempre nelle more del comunicato, viene chiarito un altro aspetto che di fatto segna il ritorno ai modi utilizzati in passato, ovvero il riconoscimento formale del valore contenuto nella vecchia ricevuta di pagamento. Viene infatti affermato che “a finalità di conservare traccia delle transazioni in contante, eventualmente intercorse tra locatore e conduttore, può ritenersi soddisfatta fornendo una prova documentale, comunque formata, purché chiara, inequivoca e idonea ad attestare la devoluzione di una determinata somma di denaro contante al pagamento del canone di locazione, anche ai fini della asseverazione dei patti contrattuali, necessaria all’ottenimento delle agevolazioni e detrazioni fiscali previste dalla legge a vantaggio delle parti contraenti“.

Da qui, la certezza (non assoluta ma è pur sempre un inizio) che la prova documentale, e di conseguenza l’ammissibilità anche di fornte alla legge, può essere fornita attraverso il rilascio della classica ricevuta di pagamento all’inquilino dell’immobile abitativo la quale certifica la prova dell’avvenuto pagamento assolvendo, pertanto, anche la tracciabilità del pagamento. Tale ricevuta sarà pertanto ritenuta valida anche per usufruire di eventuali agevolazioni o detrazioni fiscali.

Da un lato non può che essere un sollievo, in particolare per i proprietari di immobili, vedere stravolta così drasticamente una normativa considerata da molti troppo stringente. Basti pensare ad alcune categorie di persone che potrebbero avere poca o nessuna familiarità con gli strumenti bancari e i disagi che questi avrebbero dovuto sopportare per adeguarsi ad una nuova disciplina dopo anni e anni trascorsi utilizzando i contanti.

D’altro canto, questo è un altro segnale della profonda incertezza che regna sovrana all’interno dell’universo legislativo italiano, dove le norme vengono scritte con poca chiarezza; esse devono poi essere interpretate e durante questa fase avvengono stravolgimenti continui che impediscono al cittadino di poter operare con la certezza assoluta del testo normativo. E’ sempre necessario aspettare una sentenza o un chiarimento ufficiale per poter essere sicuri sul da farsi, non considerando che – in moltissimi casi – l’urgenza di agire del contribuente viaggia a velocità diverse rispetto alla macchina burocratica. 

Contributi e Agevolazioni – La nuova Sabatini

(di Luca Zambello)

E’ ormai definitiva e certa la partenza della Sabatini Bis, il provvedimento che mira a sostenere le Pmi nell’attività di investimento nel processo produttivo.

Dal 31 marzo 2014, infatti, è possibile presentare l’istanza per accedere al contributo in questione che prevede un fondo di 2,5 miliardi che verrà utilizzato fino ad esaurimento per concedere alle imprese richiedenti un contributo per affrontare l’investimento produttivo.

A chi presentare domanda

L’istanza per l’ammissione avviene in forma telematica e deve essere presentata agli istituti di credito che aderiscono alla convenzione con la Cassa Depositi e Prestiti, con i quali l’impresa dovrà prendere contatto affinchè venga esaminata la pratica di finanziamento ed inoltrata all’ente citato per l’ammissione al contributo.

Come si svolge la pratica

La banca cui l’impresa si rivolge, in sostanza effettuerà una valutazione della documentazione presentata dall’istante oltre alla verifica dei requisiti soggettivi per accedere al contributo. Ricordiamo infatti che l’agevolazione è riservata alle Pmi e pertanto le caratteristiche dimensionali dell’impresa dovranno rientrare in quelli previsti per tale qualificazione.

Ad esito positivo della verifica la banca procede alla richiesta della provvista necessaria per la concessione del contributo, per verificare che il fondo stanziato abbia ancora capienza per ammettere nuovi finanziamenti. Qualora la richiesta non abbia esito positivo per l’intero ammontare, la provvista potrà essere prenotata in misura proporzionale.

Contenuto del contributo

Il vantaggio che la Sabatini bis si propone di erogare è un contributo in conto interessi. In sostanza il contributo che l’impresa riceverà sarà un abbattimento del costo del finanziamento. Nel particolare il contributo è quantificato nell’importo totale degli interessi pagati nell’arco di 5 anni attraverso un piano di ammortamento standard con rimborso semestrale al tasso di interesse del 2,5%.

Il contributo verrà erogato in quote annuali e si esaurisce entro il sesto anno dalla data di ultimazione dell’investimento. Ogni anno dovrà essere presentata richiesta per l’erogazione della quota parte, domanda che verrà presentata con appositi moduli, uno per la prima annualità ed uno per le annualità successive.

Questi segnali fanno ben sperare per una ripresa dei consumi e l’avvio di una nuova fase di investimenti, ma la domanda che viene normale porsi è: in un periodo dove i consumi sono al minimo storico non è forse il caso di concentrarsi su provvedimenti che siano rivolti ad un incremento della domanda generale di consumo estesa a tutta la popolazione, piuttosto che porre l’attenzione sull’indebitamento delle aziende? Se la popolazione avesse più risorse nelle proprie tasche avremmo una ripresa dei consumi a livello generale, perchè non destinare le risorse per un abbattimento della pressione fiscale che porti a maggior benessere a livello reale piuttosto che concentrarsi su contributi per investimenti in un periodo dove le imprese non sono nelle condizioni di investire?

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L’Inail premia i progetti per il miglioramento della salute e della sicurezza

(di Eleonora De Biaggi)

Le imprese iscritte alla Camera di commercio possono partecipare al bando indetto dall’INAIL denominato ISI 2013.

L’istituto attraverso finanziamenti in conto capitale sostiene le imprese che hanno avviato e realizzato progetti mirati al miglioramento dei livelli di salute e sicurezza sui luoghi di lavoro.

Vengono messi a disposizione 307,359 milioni di euro che saranno erogati alle aziende attraverso un contributo pari al 65% dell’investimento fino ad un massimo di 130.000 euro. L’importo del contributo viene erogato a progetto realizzato e dopo la fase di verifica tecnico-amministrativa.

Il progetto potrà essere inserito nel sito fino all’08 aprile 2014. Se il progetto risponde alle caratteristiche previste dal bando si potrà passare alla seconda fase che consiste nell’invio telematico della domanda.

Poiché si tratta di finanziamenti a fondo perduto, le risorse verranno assegnati fino ad esaurimento secondo l’ordine cronologico di arrivo.

Tali finanziamenti sono cumulabili con benefici derivanti da interventi pubblici di garanzia come quelli gestiti dal Fondo di garanzia delle PMI e da ISMEA.

Nelle FAQ sono stati forniti alcuni chiarimenti come per esempio:

  • le modalità di sottoscrizione della perizia giurata che potrà essere sottoscritta solo da un professionista iscritto all’ordine o collegio professionale non da un RSPP;
  • potrà essere finanziato anche un macchinario usato purchè sia a norma e si possa provare l’effettivo miglioramento delle condizioni di salute e sicurezza rispetto alle condizioni preesistenti;
  • possono anche essere presentati progetti che sono finanziabili solo in parte;
  • Nel caso di progetti che prevedono l’eliminazione e smaltimento dell’eternit con rifacimento del tetto, il progetto va inteso come ” intervento per la riduzione/eliminazione del fattore rischio – bonifica amianto. In questo caso le spese finanziabili saranno solo quelle di eliminazione e smaltimento dell’eternit, poiché però l’eternit spesso funge da manto copertura si potranno ammettere a finanziamento anche il rifacimento del manto con tegole, onduline etc ma saranno escluse tutte le componenti accessorie come i pannelli fotovoltaici o pannellature di coibentazione.

L’iniziativa è interessante ed alquanto lodevole proprio per l’importante agevolazione fornita dall’Istituto con l’obiettivo di sostenere le aziende che sono tenute all’obbligo di salvaguardia della salute e della sicurezza dei propri lavoratori, le quali devono attenersi alla relativa normativa. Particolarmente svantaggiate sono infatti le piccole imprese che molto spesso sono costrette a sostenere costi particolarmente sproporzionati in relazione alla loro dimensione. Il contributo in esame, quindi, dà la possibilità di appianare queste divergenze riconoscendo il contributo proprio per tali investimenti.

Un anno in più per accertare l’omessa dichiarazione

(di Eleonora De Biaggi)

La certificazione CUD non sostituisce la dichiarazione dei redditi (sia tramite Mod. 730 che Mod. Unico) questo è quanto è stato affermato in occasione delle risposte fornite da Telefisco.

Pertanto chi ha ritenuto di avvalersi dell’esonero dall’obbligo di dichiarazione e quindi non ha presentato il Mod. 730 o l’Unico si vedrà allungato di un anno il termine di accertamento dei redditi da parte dall’ Agenzia delle Entrate come previsto dall’ art. 43 c.2 del DPR 600/73 rendendo l’anno d’imposta 2008 soggetto a rischio di accertamento e quindi non ancora prescritto fino al 31.12.2014.

I soggetti potenzialmente a rischio sono ad esempio quelli che durante l’anno hanno avuto più rapporti di lavoro e non hanno proceduto ad effettuare il conguaglio, oppure oltre al lavoro dipendente hanno prodotto redditi appartenenti a classificazioni diverse come redditi fondiari, redditi di capitale o di lavoro autonomo o redditi d’impresa che andavano appositamente dichiarati.

Rimane invece il dubbio per quei lavoratori dipendenti che, pur avvalendosi correttamente dell’esonero previsto all’art. 1 c.4 DPR 600/73 non abbia presentato la dichiarazione ma sia oggetto di accertamento ai fini del redditometro oppure per presunzione di distribuzione di utili da parte da SRL a stretta base associativa. In questo caso dovrebbero applicarsi i termini ordinari di accertamento e non lo spostamento in avanti di ulteriore anno.

In attesa di chiarimenti conviene verificare le proprie posizioni perché ci si troverà nella situazione di omessa dichiarazione.

Nel caso di omessa dichiarazione (redditi, Irap, Iva e sostituti d’imposta), infatti, l’articolo 1 del decreto legislativo 471/97 prevede una sanzione amministrativa che va dal 120% al 240% dell’ammontare delle imposte dovute. Se non vi sono imposte dovute, si applica la sanzione residuale variabile da un minimo di 258 euro a un massimo di 1.032 euro, che può essere aumentata fino al doppio nei confronti di coloro che sono obbligati a tenere scritture contabili.

Se la dichiarazione è stata omessa, non è più possibile regolarizzare la posizione tramite il ravvedimento operoso previsto dall’articolo 13 del Dlgs 472/97.

L’altro lato della Rivalutazione

(di Luca Zambello)

La rivalutazione dei beni d’impresa, come da Legge n. 147/2013, ha dato la possibilità alle imprese di procedere a rivedere il valore del proprio patrimonio allineandolo ai valori correnti. Per cui beni con costo storico inferiore a quello di mercato possono essere rivalutati al loro effettivo maggior valore, permettendo di presentare una situazione patrimoniale più in linea con lo stato attuale.

La rivalutazione, infatti, permette di rivedere l’importo di iscrizione in bilancio dei vari elementi dell’attivo ottenendo una rappresentazione migliorativa della situazione di bilancio.

Fin qui sostanzialmente nulla di nuovo con la vecchia disciplina del 2008 se non per quanto riguarda gli effetti fiscali dell’operazione di rivalutazione.

La vecchia normativa, stando al suo testo letterale, permetteva di scegliere se trasferire gli effetti della rivalutazione sul piano civilistico anche su quello fiscale. In sostanza, spettava all’azienda scegliere se farsi riconoscere i maggiori valori derivante dall’operazione anche sul piano reddituale oppure se lasciare tali effetti solo sul piano di bilancio senza che essi avessero alcun rilievo su quello fiscale. 

La Legge 147/2013, al contrario, non contempla tale opzione (seppur il testo della norma non differisca di molto rispetto al precedente). Stando infatti alle dichiarazioni riportate dall’Agenzia Entrate, qualora si decidesse di operare la rivalutazione dei beni d’impresa non sarà più possibile operare sotto gli aspetti civili senza aver ottenuto il risvolto sul piano fiscale.

La conseguenza diretta di tale linea interpretativa porta ad una enorme differenza rispetto alle previsioni del 2008. All’epoca infatti, il riconoscimento fiscali di tali valori era legato al versamento di un’imposta sostitutiva che, qualora versata, permetteva di ottenere i benefici anche sul lato fiscale di tale rivalutazione. Gli effetti principali consistevano essenzialmente nella possibilità di dedurre interamente i costi derivanti dai maggiori ammortamenti a seguito della rivalutazione. Qualora non si decidesse di procedere a riconoscimento fiscale, l’imposta sostitutiva non era dovuta ma i maggiori costi diventavano indeducibili.

Per concludere, come confermato anche dalla legge di stabilità 2014, il comma 143 dell’articolo 1 comunica ai contribuenti che, qualora si decidesse di procedere a rivalutazione del patrimonio aziendale, dovrà obbligatoriamente operare tale rivalutazione anche sotto il profilo fiscale, con la conseguenza diretta che la sola rivalutazione fa sorgere l’obbligo del versamento dell’imposta sostitutiva del 16% per i beni ammortizzabili e del 12% per quelli non ammortizzabili.

Nell’analisi strategica e in un’ottica di pianificazione fiscale potrebbe essere vantaggioso ottenere maggiori costi derivanti dalle quote di ammortamento, pagando solamente l’imposta sostitutiva. Un’analisi preventiva potrebbe permettere di valutare se aderire o meno all’iniziativa

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2014: anno di novità per le locazioni immobiliari

(di Luca Zambello)

L’anno appena iniziato sembra essere carico di novità per quanto riguarda il mondo delle locazioni di immobili. Tali provvedimenti risultano essere volti alla semplificazione burocratica per gli adempimenti connessi a questi contratti.

Da lunedì 3 febbraio infatti, i classici modelli fino ad oggi utilizzati cesseranno di svolgere le loro canoniche funzioni per essere abbandonati in favore di un nuovo modello. Stiamo parlando dei ben noti modelli 69, Siria, Iris, e Rr, impiegati per gli adempimenti relativi a registrazioni, proroghe, cessioni, risoluzioni di contratti relativi agli immobili, nonchè per accedere al regime della cedolare secca oppure la revoca ti tale opzione.

Come detto, questi modelli (che sotto certi aspetti possono provocare non poche confusioni) cesseranno di svolgere la loro funzione per essere raggruppati e sostituiti in un unico modello che verrà impiegato per tutte queste casistiche: il Modello R.L.I.

L’altra novità riguarda poi le modalità di versamento delle imposte collegate a tali fattispecie: imposta di registro, tributi speciali e compensi, imposta di bollo oltre alle sanzioni, interessi.

Il modello R.L.I.

Non di poco conto sono state le difficoltà interpretative e attuative collegate all’introduzione del regime della cedolare secca. I modelli si sono moltiplicati generando veri e propri disordini per quanto riguarda le modalità operative per registrare un contratto di locazione. Il modello 69 si utilizza per le registrazioni cartacee; il modello Siria per la registrazione telematica ma solo per quei contratti che possono rientrare nel regime della cedolare secca; il modello Iris, invece, sempre per la registrazione telematica del contratto di locazione ma a tassazione ordinaria (imposta di registro, bollo, adeguamento del canone all’Istat ecc.).

A tutti questi modelli, infine, si aggiunge un ulteriore modello, il modello Rr, necessario per la registrazione, in forma cartacea, di più contratti di locazione.

Il passaggio al nuovo modello sarà comunque graduale, infatti sebbene in vigore dal 3 febbraio, i vecchi modelli rimarranno utilizzabili anche successivamente fino ad arrivare al 31 marzo 2014, giorno in cui tali modelli verranno definitivamente abbandonati.

Il modello RLI andrà presentato in via telematica, tuttavia la presentazione potrà essere effettuata anche di persona agli sportelli dell’Agenzia Entrate. Unica eccezione alla presentazione cartacea riguarda per quei soggetti che possiedono almeno 10 unità immobiliari e gli agenti di affari in mediazione, per i quale è obbligatorio l’invio telematico.

L’invio telematico del modello avverrà allegando copia del contratto di locazione oltre a tutti gli ulteriori documenti collegati, tuttavia è prevista una forma semplificata di invio telematico nella quale può essere omesso di allegare il contratto ma solamente al verificarsi dei seguenti requisiti:

  • numero di locatori e conduttori non superiore a tre
  • una sola unità abitativa
  • gli immobili devono essere censiti e devono risultare con una rendita attribuita
  • Il contratto riguarda solo la locazione e non contiene altre pattuizioni
  • il contratto deve essere effettuato solamente tra persone fisiche che non operano nell’esercizio d’impresa, arte o professione

Il nuovo modello F24 ELIDE

L’altra novità riguarda le modalità di pagamento dei tributi collegati alla locazione. Sempre dal 3 febbraio sarà possibile procedere al pagamento delle imposte di registro dovute per la registrazione del contratto direttamento con il Modello F24 ELIDE che andrà progressivamente a sostituire il vecchio modello F23.

Come per il modello necessario alla registrazione, sarà comunque possibile continuare a utilizzare il vecchio modello F23 per tutto il 2014, venendo poi definitivamente abbandonato il 31 dicembre.

Con la nuova delega di pagamento sarà pertanto possibile effettuare i pagamenti di imposta di registro, imposta di bollo, i tributi speciali e compensi, oltre a interessi e sanzioni ma non sarà possibile effettuare alcuna compensazioni con eventuali crediti.

La nuova mazzata della Tasi

(di Luca Zambello)

L’incertezza sulla nuova tassa che andrà a colpire gli immobili regna sovrana e a quanto pare le previsioni sull’ammontare dell’aliquota sono previste tutte al rialzo.

Il governo, infatti, ha presentato un nuovo emendamento al cosiddetto D.L. Enti Locali nel quale viene riconosciuta ai Comuni la possibilità di apportare un addizionale che può variare tra lo 0,1 e lo 0,8 per mille da accostare all’aliquota base per le varie categorie di immobili che spazia tra il 2,5 per mille sull’abitazione principale e il 10,6 per mille sulle altre tipologie di immobili.

Tali maggiorazioni dovranno essere ripartite tra le varie tipologie di immobili per cui si potrebbero creare i seguenti scenari:

  • Aliquota Tasi sull’abitazione principale del 3,3 per mille (ovvero il 2,5 per mille aumentato di 0,8 come massimale concesso) e 10,6 per mille su tutti gli altri immobili
  • Aliquota Tasi sull’abitazione princiale del 2,5 per mille e 11,4 per mille su tutte le altre tipologie di immobili (10,6 per mille aumentato dello 0,8 per mille)
  • Tutti gli scenari intermedi

A questi aumenti, tuttavia, il D.L. ha introdotto un freno: tutti i Comuni che stabiliscano l’aumento delle aliquote Tasi applicando la maggiorazione di cui sopra, dovranno destinare le maggiori entrate a delibere volte all’aumento delle detrazioni a favore di famiglie e nuclei famigliari più deboli. Tali detrazioni dovranno essere aggiuntive a quelle base già previste per legge. In tal modo l’obiettivo che si desidera ottenere è quello di mantenere invariata le pressione fiscale e concedere maggiori vantaggi a chi ne ha più bisogno.

Chi sono i destinatari dell’imposta

La Tasi è dovuta da tutti i soggetti che detengano, a qualsiasi titolo, un immobile. Se i detentori o i possessori di un immobile sono più di uno, essi saranno obbligati in solido al relativo versamento.

Per le ipotesi di locazione finanziaria, l’imposta è dovuta dal locatario dell’immobile il quale sarà obbligato al versamento dall’inizio del contratto e per tutta la sua durata. Per maggiore precisione, per tale durata si intende il periodo che va dalla data di sottoscrizione fino alla data di riconsegna dell’immobile al locatore finanziario come riportato sul verbale di consegna

Per quanto riguarda le detenzioni temporanee di immobili che non superino i 6 mesi, il soggetto obbligato al versamento è colui che ne detiene il possesso a titolo di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e superficie.

Su quali immobili graverà l’imposta

Come accennato poco sopra, il presupposto impositivo è il possesso o la detenzione – sotto qualsiasi forma – di:

  1. Fabbricati – Abitazione (compresa quella principale) come definito dalle norma in tema di Imu
  2. Aree scoperte – comprese quelle edificabili

Rimangono escluse dall’imposta le aree scoperte o di pertinenza, che siano accessorie a immobili su cui si versa l’imposta, le aree comuni condominiali che non siano occupate in via esclusiva

Come effettuare il calcolo dell’imposta

Per determinare la base imponibile della Tasi occorre riprendere quanto previsto per la normativa relativa all’Imu come D.L. 201/2011.

L’aliquota di partenza è dell’1 per mille ma come detto sopra, ai comuni è data facoltà di apportare modifiche in aumento all’aliquota ma può anche deliberarne l’eliminazione.

Nel caso di aumento delle aliquote, l’Ente Locale deve rispettare il vincolo secondo il quale la somma delle aliquote di Tasi e Imu non possono in alcun modo superare le aliquote massime previste dalla legge per l’Imu al 31 dicembre 2013 in relazione alle singole tipologie di immobili.

Per le abitazioni, l’aliquota massima per il 2014 originariamente prevista al 2,5 per mille sarà molto probabilmente aumentata fino ad arrivare al 3,3 per mille.

Nota positiva per quanto riguarda gli immobili rurali strumentali. Per disposizione di Legge l’aliquota massima della Tasi non può in alcun modo superare la soglia dell’1 per mille.

Oltre a queste poche certezze ne possiamo fornire un’altra: l’imposta sulla prima casa non verrà tolta! Cambieranno i nomi ma la vecchia Ici la si continuerà a pagare per molto e molto tempo.

Convenienza Economica dei Contratti di Leasing

(di Luca Zambello)

Il 2014 inizia con alcuni segni di interventi migliorativi in ambito fiscale per le imprese e i professionisti. Più in particolare, la legge di stabilità 2014 è interventua nell’ambito dei contratti di leasing modificando i periodi di durata minima di tali contratti per poter dedurre l’importo dei canoni di leasing pagati in corso d’anno.

Già con il D.L. 16/2012 era stata effettuata una prima revisione della normativa cancellando la norma relativa alla durata minima contrattuale, condizione indispensabile per ottenere il riconoscimento alla deducibilità dei canoni, seppur mantenendo comunque un rapporto fisso tra durata del contratto e periodo ordinario di ammortamento.

Infatti, per i contratti stipulati a partire dal 30 aprile 2012, erano considerati deducibili i canoni di leasing su beni mobili relativi a contratti aventi durata non inferiore a 2/3 del periodo di ammortamento per quel bene specifico.

Con le previsioni contenute nella Legge di Stabilità 2014, tale termine viene ulteriormente ridotto collegandolo alla metà del periodo di ammortamento per tale bene. Quindi se un bene viene ammortizzato in 5 esercizi, un contratto di leasing su quello stesso bene non potrà avere durata inferiore a 30 mesi (contro i 40 previsti prima di quest’ultima revisione).

Le modifiche riguardano anche i leasing su beni immobili. Viene infatti tolto il collegamento con il settore di attività cui appartiene l’impresa stabilendo invece che tali contratto dovranno avere durata non inferiore a 12 anni. In precedenza, invece, la durata minima era collegata ai 2/3 del periodo di ammortamento calcolato sul coefficiente relativo al settore in cui l’azienda opera. Prima di questa modifica, la durata minima per la deducibilità, oscillava tra gli 11 e i 18 anni.

La novità significativa

Con tale rivisitazione vale la pena sottolineare l’importante concessione riconosciuta ai professionisti di potersi dedurre per intero i canoni di leasing su immibli regolati da contratto con durata non inferiore a 12 anni. In precedenza, infatti, ricordiamo che per tali soggetti la deducibilità era completamente negata.

Leasing su autoveicoli

Nessuna modifica, purtroppo, per il leasing di autovetture. Per queste, infratti, oltre ad essere confermata la deducibilità parziale (se non pressochè nulla in alcuni casi), non è stata prevista nessuna riduzione per la durata minima contrattuale, la quale rimane completamente fissata alla durata di ammortamento. I contratti di leasing, infatti, non potranno avere durata inferiore all’ammortamento del medesimo automezzo.

Novità per i Voucher

(di De Biaggi Eleonora)

Dal 15 gennaio i datori di lavoro che utilizzano il lavoro accessorio da retribuire con i voucher saranno tenuti ad effettuare la comunicazione preventiva solamente all’INPS e non più all’INAIL.

Questa è una delle novità introdotte dalla circolare 176/2013, la quale informa che con la nuova comunicazione sarà il sistema informatico dell’INPS a provvedere a comunicare all’INAIL, in tempo reale, i relativi dati di competenza.

Inoltre l’Istituto ha messo a disposizione degli utilizzatori uno strumento con il quale sarà possibile verificare se il prestatore ha superato o meno i limiti economici – che come è noto si tratta di compensi lordi – pari ad euro 6.666, ovvero Euro 5.000 netti per il prestatore, ed euro 2.666,00 lordi nel caso in cui il committente sia imprenditore commerciale o professionista.

Tale sistema, tuttavia, non garantisce al committente la certezza del rispetto o meno dei parametri in quanto potrebbe verificarsi una non corrispondenza tra voucher percepiti dal prestatore ed il loro effettivo incasso, ipotesi legata alla possibilità di incassare il titolo entro la scadenza dei due anni dall’emissione.

È consigliabile pertanto che il committente richieda sempre al prestatore una dichiarazione di responsabilità che riguardi il mancato superamento degli importi massimi al fine di evitare le sanzioni di cui sopra. Per l’impresa, infatti, qualora tale sforamento venga accertato, comporterà la trasformazione della prestazione in un rapporto di lavoro subordinato a tempo indeterminato.

Altro chiarimento fornito dalla circolare riguarda l’interpretazione del termine “anno solare” inteso come il periodo di riferimento entro il quale vengono considerati i compensi percepiti.

Solitamente per anno solare si intende il periodo mobile di 365 giorni calcolati a ritroso rispetto alla data in cui si verifica l’evento, contrapposto all’anno civile che considera il periodo che va dal 1 gennaio al 31 dicembre.

Contrariamente a quanto ritenuto dal Ministero del Lavoro, l’INPS intende per “anno solare” il periodo che va dal 1 gennaio al 31 dicembre di ogni anno ( Circ. INPS 174/2013), ponendo fine a tutti i dubbi sull’argomento. Con la circolare 176 del 18 dicembre 2013 l’INPS infatti chiarisce definitivamente che i compensi per il lavoro accessorio da considerare, per il conteggio, sono quelli percepiti tra il 1 gennaio e il 31 dicembre di ogni anno.

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Attestato Prestazione Energetica – non è più obbligatorio allegarlo al contratto

(di Luca Zambello)

Con il Decreto Legge 145 del 24 dicembre 2013 sono state introdotte interessanti precisazioni e modifiche in merito all’ormai famigerato Attestato di Prestazione Energetica (detto anche A.P.E.).

Dal 24 dicembre scorso, infatti, sono state riviste le regole che disciplinavano gli obblighi di fornire il documento in allegato ai contratti di locazione di immobili pena la loro nullità nel caso di inadempimento da parte del proprietario dei locali.

Di conseguenza, con l’art. 1 comma 7 del Dl 145/2013 viene definitivamente eliminata la temutissima sanzione della nullità contrattuale, regolamentando più razionalmente i documenti da produrre nei vari contratti che riguardano il trasferimento di immobili.

Nella nuova formulazione della norma, vengono mantenuti gli obblighi dichiarativi ed informativi seppur in modo più limitato. In alcuni contratti aventi ad oggetto immobili, rimane l’obbligo di inserire all’interno di essi una clausola con la quale venga dichiarato che l’acquirente (dell’immobile) o il conduttore abbia ricevuto dal venditore o dal locatore, tutte le informazioni e la documentazione attestante la prestazione energetica dell’immobile oggetto del contratto.

La limitazione rispetto al passato consiste nel fatto che l’inclusione di tale norma viene circoscritta a determinati contratti quali:

  • Contratti di Compravendita immobiliare
  • Atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso
  • Nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione

Da ciò se ne ricava che sono stati tolti i riferimenti ai contratti di trasferimento a titolo gratuito ma vengono introdotti tutti quei contratti che sono soggetti a registrazione provocando però l’esclusione di tutti i contratti di locazione aventi durata inferiore ai 30 giorni.

Un’altra precisazione offerta dalla nuova previsione normativa riguarda l’obbligo di allegare o meno l’Attestato di Prestazione Energetica al contratto stipulato. In particolare, l’obbligo non opera per i contratti di locazione di singole unità abitative né per gli atti di trasferimento a titolo gratuito.

Il decreto, seppur eliminando la nullità contrattuale non dispensa dall’obbligo di dotazione documentale che deve essere posseduta dall’immobile oggetto di trasferimento. Basti pensare al contratto di compravendita immobiliare, l’obbligo di consegnare al compratore tutta la documentazione riguardante l’immobile comprende anche l’A.p.e.

Nei contratti di locazione di unità immobiliari, invece, sottostanno solamente all’obbligo dichiarativo, ovvero, all’obbligo di includere nel contratto di locazione di una clausola nella quale si certifica che il conduttore ha ricevuto tutte le informazioni e la documentazione necessaria ad identificarne la prestazione energetica. Tale dichiarazione, implica tuttavia che il documento sia esistente e che sia recuperabile.

Discorso a parte va fatto per la locazione di interi edifici. In questo caso l’obbligo dichiarativo deve essere accompagnato dall’allegazione al contratto dell’Attestato di Prestazione Energetica al pari di un contratto di compravendita.

Le sanzioni

Seppur non gravati dalla nullità i contratti che non sono in linea con la nuova normativa soggiacciono comunque a sanzioni amministrative dove le parti sono responsabili in solido.

Le sanzioni variano da 500 euro, per i contratti di locazione di singole unità immobiliari con durata non superiore a tre anni, fino ad un massimo di 18.000 euro nel caso di atti di trasferimento a titolo oneroso e locazioni di interi edifici.

Nonostante sia stata tolta la nullità contrattuale nel caso di mancanza del documento, non assolve dall’obbligo di dotare l’immobile di tutta la documentazione necessaria, compreso l’Attestato di Prestazione Energetica. Per coloro che si apprestano a locare i propri immobili, il nostro consiglio è comunque quello di aggiornare l’attestato se in scadenza, per evitare a possibili contestazioni. Qualche centinaio di euro di spesa possono proteggere dal doverne sborsare migliaia nel caso venga accertata la violazione

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